続けたくなるマンション投資

債務としてもっとも優先順位の高い税金(約40%相当)を支払った残りのキャッシュ(約60%相当)で、債権者や株主が要求するコストも支払っていかなければならないからです。
投下資本利益率が企業の資本コストを上回るという条件は、最近では経営の常識となりつつありますが、実際のところ経営者には要求されているのです。このことを以下でもう少し詳しくみてみましょう。
それではある企業の資本コストが10%の場合に、1億円の新規プロジェクトについて、ROICが5%、 10%、 20%のケースを検討してみましょう(成長率はゼロと仮定)。事業価値を最大化するためには、投下資本の価値が実際の投資額を上回らなければなりません。

1億円の手元資金を投資に回したときに、その投資の価値が5，000万円しかなければ投資をすることで事業価値を減少させてしまったことになるからです。投資額と比較した場合に、は事業価値50百万円マイナス投資額1億円=マイナス50百万円、は事業価値2億円マイナス投資額1億円=プラス1億円の差額が生じています。
この差額は、いわば投資額についての含み損益のようなもので、エコノミック・プロフィット(ロス)と呼ばれています。以上の考え方を応用した事業価値の算定方法として、「エコノミック・プロフィット法」というものがあります。
エコノミック・プロフイツト法における事業価値算定の一般的な公式を掲載しておきましたので、ご参照ください。説明は割愛しますが、エコノミック・プロフィット法における事業価値と、エンタプライズDCF法における事業価値は同額となります。
事業価値は、営業フリー・キャッシュ・フローの現在価値でした。全者はキャッシュ・フロー・ベースであるの対し、後者は損益ベースと両者は異なるようにも思われます。
しかし、継続事業について事業価値の向上を考える上では両者は結局同一視することが可能なため、ROICだけに注目し、論点を絞ることで事業価値の最大化を検討することが可能となります。復習になりますが、事業価値を算出する際の営業フリー・キャッシュ・フローは以下の算式で計算されます。
みなし税引き後営業利益は先述の通り、営業利益に約40%相当の税金の額を控除して得たものです。 ROICの算式ともに、投下資本の額には有形・無形の固定資産投資、研究開発投資だけでなく、流動資産・負債の差額である運転資本(事業用現預金+売掛債権十棚卸資産一仕入債務)への投資も含まれています。
そして、この点が大きなポイントなのですが、実は営業フリー・キャッシュ・フローには事業用資産への投下額だけでなく、その回収額についても織り込まれています。投下資本のうち運転資本は、その回収のサイクルに応じますが、通常は1年目の運転資本(必要資金、売掛金、買掛金、棚卸資産等)の増減として反映されています。
また、固定資産の回収は、営業利益から控除されている減価償却費(設備投資の期間配分額)をNOPIATに加算することで反映されています。営業フリー・キャッシュ・フローが永久に続くという仮定のもとでは、投資、そして減価償却による回収も永久に続くと考えられます。
このように考えると、営業フリー・キャッシュ・フローを分解すればNOPＩATと投下資本の投下・回収額によって構成されていることがわかります。事業価値を算出する場合には、営業フリー・キャッシュ・フローを資本コストで割り引きます。

営業フリー・キャッシュ・フローのうち投下資本の投下・回収額は相殺できますので、はじめからNOPIATを資本コストで割り引くことで、事業価値を算出することもできます(ただし、成長率はゼロと仮定)。この事業価値は投下資本の価値を表しています。
したがって、事業価値の向上には以下の条件が必要となります。という条件、つまりROIC(投下資本利益率)が資本コストを上回ることで、はじめて企業価値を向上させることができることが証明されます。
投下資本利益率が資本コストよりも低い事業に供されている不動産は、工コノミック・プ口フィットがマイナスであり、実質的に含み損となっています。投下資本利益率が資本コストよりも極端に低い不動産は、減損会計導入によってすでに減損損失を余儀なくされているケースも少なくないと思われます。
今後は会計上の処理だけでなく、事業価値の向上という実質的な観点であらためて保有の意昧を問い直されることも否定できません。 2006年3月期決算の企業について、セグメント情報において不動産関連事業をセグメントとして開示している企業139社をサンプリングして著者が調査をい、みなし税引後営業利益/セグメント資産をROICとみなして計算すると~9 社平均は、5.2% でした。
しかし、その半数近くの71 社のROIC は3% を下回っていました。投下資本利益率が低い理由はさまざまあるでしょう。
しかし、確実に言えることは投下資本利益率向上策について合理的に説明できない不動産については、オフバランスにすることでキャッシュ化し、再投資するなど事業価値向上に資することを検討しなければ、経営者としての忠実義務を果たしているとはもはや言えない時代となっていることです。再投資の機会がない場合には、配当もしくは自社株買いで株主に還元するか、有利子負債の返済に充てることなどを検討すべきです。
不動産の投下資本利益率は、不動産の保有主体の有効使用能力の遣いによって大きな差が付くこともあります。充分に活用でで、きていない不勤産については、不動産が発を行ったほうが、不勤産の価値を高めることがでで、きます。

また、そのような企業は、当該対象の不動産の潜在的価値を高く見積もっているため、売却金額も高くなる傾向にあります。このような買い手が見つかる場合には、不動産を自社で継続利用する価値(減損会計における使用価値)よりも、売却した場合の価値(減損会計における正味売却価額)のほうが高いため、売却を選択することが企業価値向上の観点からは合理的です。
第1段階で算出した事業価値は、事業に供されている運転資本、有形・無形の資産の価値を表していました。事業価値には、稼動していない工場用地など待機中の固定資産の価値も含まれています。
しかし、これらの不稼動資産はキャッシュ・フローは生み出していないため、エコノミック・プロフィットは資本コストを考慮すればマイナスとなりかねません。企業価値向上の足を大きく引っ張りかねない不稼動となっている事業用不動産については、(1)と同様にオフバランスによって企業価値を向上する新たな機会を創出することを検討すべきです。
まったく保有していなし、と余俗なし保有し過ぎていると非効率非事業用の不動産は、時価をもって事業価値に加算されますが、資本コストとなっている事業に投資する機会があれば、売却してーたん現金化し、積極的に事業投資に回すべきものです。説明した通り、非事業用不動産は保有しているだけで非効率な経営と判断される可能性は否定できません。
事業への投資機会がなければキャッシュ・アウト、すなわち売却により手に入れた現金を株主に還元することを要求されかねません。

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